Execução de Débitos Condominiais

Imóveis situados em condomínios, quando estipulado por convenção condominial, devem pagar uma taxa condominial para que este mantenha seus serviços (porteiros, faxineiras, piscinas, etc... quando houver).

O código civil estabelece que:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideiais, salvo disposição em contrário na convenção;
(...)
§1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionais ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Há também, na lei, alguns bens elencados como impenhoráveis, dentre eles o imóvel para uso próprio, desde que o devedor não possua outro imóvel (lei 8.009/90, art. 1º).

Porém, o imóvel para uso próprio é penhorável quando se trata de débito condominial, pois o débito condominial é obrigação própria da coisa (propter rem) e é penhorável, inclusive, por força de lei específica (lei especial).

Lei nº 8009/90
Art. 3º. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
(...)
IV - para a cobrança de imposto, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

A jurisprudência tem interpretação ampla do artigo supra mencionado, suprindo qualquer dúvida a respeito de possíveis conflitos de normas ou mesmo interpretações restritivas acerca deste artigo. No voto proferido no Recurso Especial n.º 208896-RS, a Ministra Nancy Andrighi, do STJ, afirma que as taxas de condomínio são obrigações "propter rem" e que a unidade condominial constitui a garantia do pagamento dos encargos, independentemente de quem seja o proprietário. Hoje, tal entendimento é o entendimento majoritário do STJ.

Portanto, fica claro que os imóveis pertencentes à condomínios podem ser penhorados para arcar com seus débitos condominiais.

Os débitos condominiais ainda possuem um privilégio em sua cobrança judicial, que pode ser feita através de via executiva (CPC, art. 585, V, observando-se o disposto nos arts. 614 e 615 do CPC) inclusive através de juizados especiais se o valor do débito for inferior a 40 salários mínimos (lei 9.099/95), onde o devedor será citado para efetuar o pagamento em 3 dias ou nomear bens à penhora (CPC, art. 652) sob pena de, não o fazendo, ter seu imóvel penhorado para o pagamento do débito condominial.

A citação do devedor, embora necessária em ações judiciais (CPC, art. 214), não necessita que o devedor seja efetivamente encontrado para quitar o débito, ao que já há um bem sujeito à penhora que pode ser encontrado com facilidade, que é a unidade condominial do devedor, portanto, caso o condomínio não saiba o paradeiro do devedor, poderá pedir a citação do mesmo por edital, juntando aos autos uma simples declaração do síndico afirmando que o devedor encontra-se em lugar incerto e não sabido (CPC, art. 231, II c/c art. 232, I), ao que será publicado o edital, e se o devedor não pagar seu débito sua unidade condominial será penhorada para a quitação do mesmo.

Vale mencionar que o condomínio é uma "ficção jurídica", ou seja, somente pode ser representado judicialmente por seu administrador (síndico), não admitindo-se preposto, e a ação deve ser proposta em nome do condomínio, tendo como representante legal o síndico.