Reintegração de Posse para Terrenos Invadidos e Construídos

Muitas vezes compramos um terreno sem dinheiro para construir logo ou herdamos um terreno sem saber o que fazer com ele ou mesmo somos muito novos quando o herdamos e nossos tutores deixam o terreno vazio à espera de que decidamos o que fazer com ele em nossa maioridade civil e, quando então finalmente decidimos o que fazer com o terreno nos deparamos com o mesmo invadido e, muitas vezes, construído. Logo nos vem à cabeça o pensamento de que perdeu-se dinheiro e, se o terreno for de pequeno valor, vem-nos à cabeça logo a perda to terreno.

Ocorre que a lei ainda protege um pouco a propriedade. Aquele que invade um terreno não torna-se seu dono desde logo, mas apenas seu possuidor, podendo, talvez, adquirir a propriedade do terreno em cerca de 10 anos ou mais, se nada for feito, através do usucapião (não vou falar de usucapião neste tópico pois é um tema um pouco extenso).

A lei diz:
"CC. art. 1255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito à indenização.
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento de indenização fixada judicialmente, se não houver acordo."

Pela leitura do artigo supra entendo que o invasor perde o que construiu (plantou, etc...) e aquele que foi autorizado a construir (plantar, etc...), seja por contrato ou qualquer outra autorização dada pelo proprietário terá direito à indenização ou, caso seja a construção (plantação, etc..) muito mais cara que o terreno, o indivíduo que foi autorizado a construir (ou outro tipo de boa-fé) tem o direito a comprar o terreno do proprietário.

De qualquer forma o proprietário recebe o terreno (ou o valor do mesmo) de volta, seja beneficiado pelas benfeitorias que o invasor fez ou indenizando o indivíduo que construiu/plantou de boa-fé.

Entendo que boa-fé é um conceito um pouco amplo. Por exemplo: aquele indivíduo acostumado a invadir terrenos já invade o terreno colocando um "contratinho" numa gaveta com grilos pra quando o proprietário aparecer ele dizer que já estava lá há anos e que comprou o terreno de um tal de "João da Silva" ou "José da Silva" ou qualquer outro nome, mas que não sabe nem dizer onde o indivíduo está. No meu entender este indivíduo tem total má-fé e deve perder o terreno e as construções de plano, não o importa o valor das mesmas.
Penso que o conceito de boa-fé deve ser interpretado caso a caso, mas sempre de forma restrita, por exemplo: o indivíduo que possui autorização para morar no terreno e constrói no mesmo deve ser indenizado, bem como o indivíduo que compra o terreno parceladamente e constrói no terreno antes de pagar todo o valor também deve ser indenizado, mas o indivíduo que invade o terreno ou compra o terreno sabendo ser o mesmo invadido se sujeita à perda do terreno e das construções, sem direito à indenização.

Sabendo disso, cito o artigo de lei que autoriza de fato a reintegração de posse:
"CC. art. 1228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha."

Além disso, se a propriedade for de pequeno valor (até 40 salários mínimos), a ação de reintegração de posse pode ser postulada no juizado especial cível, nos termos do art. 3º, IV da lei nº 9.099/95 c/c art. 3º, I da mesma lei.

É bom saber também que a ação deve ser instruída (acompanhada) com a prova da propriedade (inventário, escritura pública, etc...) e, se possível, sejam arroladas testemunhas que comprovem que o imóvel estava cercado ou murado ou mesmo que estava desocupado há poucos anos.